横浜白楽不動産情報館の建物状況調査(インスペクション)

建物状況調査(インスペクション)とは、調査、検査、視察、査察などの意味を持ちます。

 

神奈川県横浜市神奈川区でご希望の方はぜひ、横浜白楽不動産情報館(運営:久保田建設株式会社)までご連絡ください。

神奈川県横浜市神奈川区白楽で活動している横浜白楽不動産情報館(久保田建設株式会社)では中古住宅購入時に建物状況調査(インスペクション)は欠かせないものと考えています。その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、今の日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といったような新築偏重の住宅市場になっていました。(残念ながら、神奈川県横浜市神奈川区白楽では建物状況調査を利用している方は少ないように感じます。)

 

実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。耐震診断などはその代表例であり、横浜白楽不動産情報館(久保田建設株式会社)がおススメするリニュアル仲介本部では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして横浜白楽不動産情報館(久保田建設株式会社)では建物状況調査(インスペクション)の提供を行っています。

 

中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。もし、神奈川県横浜市内でご希望の方がいましたら、お声掛け下さい。詳細については下記ホームページをご確認ください。

http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm (住宅ローン減税を諦めない)
 

http://www.kenken.go.jp/chouki_r/ (長期優良住宅化リフォーム推進事業)


https://stock-jutaku.jp/ (住宅ストック循環支援事業補助金)


http://www.flat35.com/ (フラット35)

そもそも誰が建物状況調査(インスペクション)を実施するべきか?!(神奈川県横浜市内において)

その答えは「既存住宅状況調査技術者」という建築士がその担い手と言われます。

ただ本資格を持っているだけで安心して建物状況調査の提供が出来るわけではありませんが・・・。

 

2月3日、国土交通省は、既存住宅状況調査技術者講習制度の創設に向け、「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」と「既存住宅状況調査方法基準」を公布・施行しました。

 

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html

 

宅地建物取引業法の改正(2018年4月1日施行予定)で、建物状況調査(インスペクション)が法的に位置づけられることに合わせて、実際に建物状況調査(インスペクション)を行うための技術者養成を想定した制度であり、本講習は2017年5月より実施がスタートしました。

 

今までは一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会発行の「既存住宅現況検査技術者」であれば、その担い手になれると言われていましたが、今回の発表により、既存住宅状況調査技術者講習を新たに受講し、考査試験もあるようですが、その試験に合格しなければ建物状況調査(インスペクション)の担い手にはなれないようです。そもそも平成28年3月に閣議決定された「住生活基本計画(全国計画)」において、既存住宅が資産となる「新たな住宅循環システム」を構築するため、建物状況調査(インスペクション)における人材育成等による検査の質の確保・向上等を進めることとしており、この流れを実施するために、既存住宅状況調査技術者講習制度が創設されたのです。(横浜白楽不動産情報館(久保田建設株式会社)では自社での提供も行えます。)

 

この講習によって、既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を進めることにより、宅地建物取引業法の改正による建物状況調査(インスペクション)の活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境の整備を目指すようです。

 

住宅業界では住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション(住宅診断)」の重要性が指摘されていました。国土交通省では、消費者が中古住宅の取引時点の物件の状態・品質を把握できるように、2012年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。検査・調査を行う者の技術的能力の確保や検査・調査の項目・方法のあり方についてガイドラインを提示しています。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000464.html (国交省 既存住宅インスペクション・ガイドライン)

そもそも既存住宅インスペクション・ガイドラインをご存知ですか?!

中古住宅は、新築時の品質や性能の違い、その後の維持管理や劣化状況によって、「物件ごとの品質等に差がある」ことから、購入する際に品質などに不安を感じることが多くあり、その不安を払拭するためには、「売買時点の住宅の状況を把握できる」建物状況調査(インスペクション)が効果的であり、消費者のニーズも高まってきていました。そこで、政府の『中古住宅・リフォームトータルプラン』においても、インスペクションの普及を掲げていました。しかし、インスペクションについては、「現場で検査を行う者の技術力や検査基準等は事業者ごとにさまざまな状況」にあるなどの問題点も指摘され、ガイドラインを策定することで国は動きました。「どの検査事業者が行ったかによらず同様の結果が得られる」ようにして、「建物状況調査(インスペクション)の適正な業務実施、トラブルの未然防止」を図ろうということになりました

実際に建物状況調査(インスペクション)は、さまざまな現場で行われている。新築入居時の内覧会での検査、リフォーム工事の竣工時の検査などでも活用していますが、今回のガイドラインでは、「中古住宅の売買時の検査」に限定しています。また、中古住宅の売買時の検査としてのインスペクションでも、中古住宅の現況を把握するための基礎的な「現況検査」、劣化の生じている範囲や不具合の生じている原因などを把握するための「詳細なインスペクション」、現況からさらに性能を向上させるために性能を把握する「性能向上インスペクション」の段階に分かれています。今回のガイドラインでは一次的なインスペクションである「現況検査」に関するものに限定されています。したがって、ガイドラインの検査方法としては、目視を中心に、住宅の傾きやひび割れの大きさなどを測る一般的な計測器を用いるまでとしています。詳細なインスペクションを行うには、「破壊調査」を行うことになる場合が多く、その実施においては住宅所有者の同意を得る必要があることから、対象外とされました。

検査は対象部位ごとに劣化事象の有無を確認するもので、主な劣化事象とは以下の通りです。

 

構造体力上の安全性に問題がある可能性が高いもの(例:蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等)雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高い/設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの(例:給排水管の漏れや詰まり等)ただし、目視可能な範囲に限定され、容易に移動できない家具などで隠れている部分については、目視できなかったことを報告することとされています。

 

神奈川県横浜市神奈川区では海に面する場所も多いため、潮風で劣化が進みやすいという特徴もございます。

中古住宅の購入検討者が、建物状況調査(インスペクション)を依頼する際には、住宅所有者の承諾を取り付ける必要があり、該当する住宅の基本資料を入手して提出することになっている。また、書面により業務委託内容を確認し、検査終了後には、チェックリストや写真などを活用した検査状況を報告書という形式で受け取ることができる。

 

なお、瑕疵(かし:重大な欠陥)の有無を判定する場合、瑕疵がないことを保証するものではないこと、建築基準法などに適合していることを判定するものではないこと、検査時点以降変化がないことを保証するものではないこと、などの留意点があるとされている。

戸建住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目(横浜白楽不動産情報館での調査項目)

既存住宅現況検査における検査項目(一戸建ての場合)(出典:国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より)

 

また、ガイドラインの中には、「中立性に関する情報」が盛り込まれています。横浜白楽不動産情報館ではこのガイドラインに則り、対応させていただきます。

 

第三者の検査事業者が検査することもあれば、瑕疵保険の加入を前提に検査する場合、仲介会社が売買促進目的で検査することもあり、中立性を確保するために、以下の点がガイドラインに記載されています。

 

自らが売主となる住宅については、建物状況調査(インスペクション)を実施しない/検査する住宅において仲介やリフォームを受託してしない、あるいは受託しようとしている場合は、その旨を明らかにすること/仲介やリフォームに関わる事業者から便宜的供与を受けないこと/守秘義務を負うこと。

 

また、検査人の情報(資格や実務経験、講習受講歴)を依頼主に提供する場合、検査事業者の情報(免許や検査項目の概要、料金体系等)をホームページなどで公開することなどについても、ガイドラインに盛り込まれている。こうした情報開示がされていけば、住宅購入検討者が建物状況調査(インスペクション)を依頼しようというときに、事業者を選びやすくなっています。

改正宅建業法施行で建物状況調査(インスペクション)が必須になる?!(神奈川県横浜市神奈川区白楽ではどうなるか?!)

日本は新築供給を主軸にしたフローを重視した住宅政策から、住宅ストックを重視した政策へと転換されて久しくなりますが、中古住宅の流通シェアはなかなか伸びていませんでした。その大きな要因に「建物の見えないところに不具合や欠陥がないか」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。その柱は「不動産取引のプロである宅建事業者が、専門家によるインスペクションの活用を促すことにより、売主・買主の双方が安心して取引できる市場環境を整備」することです。詳細については下記ホームページをご確認ください。

 http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000143.html

 ちなみに今回の宅建業法改正の目玉である建物状況調査(インスペクション)は、売買手続きの主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されます。

まず、媒介契約を結ぶ段階で、必ずインスペクション制度の概要について情報提供し、これまで存在を知らなかったなどの話がなくなり、消費者に建物状況調査(インスペクション)の重要性を理解してもらうきっかけにつながればと考えられています。宅建事業者としては、依頼者の希望に備えてインスペクション事業者を手配できる態勢を整えておく必要があります。

 

次に重要事項説明では建物状況調査(インスペクション)の結果概要を報告しなければなりません。報告書は建築士が作成しますが、この場面で依頼者から質問が出ることも想定されます。宅建士としても、建物の構造や経年に応じた劣化状態に関する最低限の知識を学んでおく必要がありそうです。

 

建物状況調査(インスペクション)を実施して劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。依頼者の立場に立って考えると、瑕疵保険の内容や付保した時の税制優遇についても併せて説明が出来るようにしなければなりません。横浜白楽不動産情報館(久保田建設株式会社)では「リニュアル仲介」というサービスを導入しているため、神奈川県横浜市神奈川区白楽では安心して任せていただける環境の提案ができると思います。勿論、当社でのインスペクションの対応も出来ますので、お気軽にご相談ください。

 

最後に売買契約の締結時に、構造の安全性や雨漏りの有無について売主と買主がお互いに確認し、その旨を書面にすることになります。ちなみに下記にどのような書類が必要かをまとめてあります。

http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/totikensangyo16_sg_000041.html

横浜白楽不動産情報館(運営:久保田建設株式会社)

TEL:045-413-6881

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